Cinco dudas más frecuentes sobre la moratoria del alquiler de un local de negocio

El Gobierno ya ha aprobado una moratoria del pago del alquiler para inquilinos afectados por el covid-19 de locales, oficinas o naves industriales propiedad de empresas, entidades públicas de vivienda y grandes tenedores. Para los casos de pequeños propietarios, se facilitará el uso de la fianza como mecanismo de pago. Algunas voces aseguran que estas medidas llegan tarde y que generan dudas.

De hecho, AMADEI, la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias, pide una exoneración con cargo a los fondos públicos del pago de la renta para aquellos inquilinos que se hayan visto obligados a cerrar sus locales por el estado de alarma.

El despacho de abogados Ático Jurídico responde a las principales dudas que han surgido a pymes y autónomos. A continuación, detallamos las cinco preguntas más frecuentes:

Qué propietarios están obligados a aceptar la moratoria

No todos los arrendadores están obligados a aceptar la moratoria del alquiler, sólo las empresas, entidades públicas de vivienda y grandes tenedores de viviendas (aquellos que tienen más de inmuebles en propiedad sin contar parkings o trasteros). En cambio, el real decreto ley nada establece del deber que tiene un pequeño propietario a aceptar el aplazamiento.

De hecho, el texto legislativo señala que tanto inquilino como arrendador podrán disponer de la fianza para pagar total o parcialmente alguna mensualidad de la renta. En caso de disponer de la fianza, el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

La moratoria es de un máximo de cuatro meses de alquiler a pagar fraccionadamente en dos años. Y quedan excluidos de pedir esta ayuda los inquilinos que sean entidades sin fines lucrativos.

Qué es un gran tenedor de inmuebles

La norma establece que es aquella persona física o empresa que tenga más de 10 inmuebles urbanos en propiedad. Lo que no queda claro es si en ese cómputo también se deben incluir inmuebles no destinados al alquiler y de uso particular. Salvador Salcedo, socio un despacho Jurídico, pone un ejemplo: un matrimonio tiene su vivienda habitual y una segunda residencia. Además, son propietarios de tres pisos en los que viven gratuitamente sus hijos. Tienen tres locales donde radica su negocio, ahora cerrado por el COVID-19. Y explotan cuatro plantas bajas más que les reportan unas rentas de alquiler. De ser considerados grandes tenedores, deberían aceptar la moratoria perdiendo actualmente sus únicos ingresos.

Cómo sabe el inquilino si su arrendador es gran tenedor o no

Una posibilidad es solicitar una nota de localización al Registro de la Propiedad. De esta manera el inquilino verá cuántas propiedades tiene el casero en territorio nacional. No obstante, para saber qué inmuebles tiene (vivienda, garaje, parcela rústica, etc.), deberá solicitar además una nota simple.

Qué pasa con los inquilinos que ya cerraron un acuerdo previo con el arrendador

Muchos expertos alegan que esta moratoria ha llegado tarde ya que el estado de alarma se declaró el pasado 14 de marzo. Muchos inquilinos han llegado a acuerdos con el arrendador en relación con la renta, pero en algunas ocasiones quizás en peores condiciones que la moratoria del alquiler aprobada por el Gobierno.

La moratoria obligatoria del Gobierno es por un máximo de cuatro mensualidades de alquiler. Un ejemplo: Una mercantil arrendadora convino con su inquilino la moratoria del pago del alquiler durante los meses de abril y mayo. El arrendatario, que reúne los requisitos establecidos, solicita ahora a la arrendadora la moratoria obligatoria por dos mensualidades más. Esto es, hasta completar el máximo de cuatro mensualidades establecidas. En tal caso, surge la duda acerca de si el arrendador deberá aceptar tal moratoria.

Salcedo recuerda que la normativa no obliga al arrendador a aceptar la moratoria si ya ha habido un acuerdo previo entre las partes. Pero el experto señala que nada se especifica respecto al alcance del pacto, que podría no abarcar las cuatro mensualidades, con lo que esta cuestión puede generar diferencias entre inquilino y arrendador.

Cómo afecta la moratoria al pago de los impuestos

El IVA se devengará mientras sea exigible el alquiler. Pero si se acepta la moratoria, entonces no habrá obligación de repercutir el IVA de las rentas aplazadas, ni debe de ingresarlo.

En cuanto al IRPF, tampoco habrá que pagarlo mientras las rentas no sean exigibles. Además, la Agencia Tributaria ha aclarado en su página web que, el hecho de que el inmueble siga alquilado, supondrá que no haya que imputar rentas inmobiliarias. Si la tributación es en concepto de actividad económica, el arrendador tampoco deberá incluir en su IRPF dichas rentas.

Otra situación es aquella en la que el inquilino es una pyme o empresario. La obligación de retener no nacerá hasta que se pague la renta y en ese momento el arrendador podrá deducirse la retención practicada.

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