En nuestro país, donde tradicionalmente se ha optado por la vivienda en propiedad, el alquiler es cada vez más importante. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2018, el 17,5% de los hogares ya vivía en régimen de arrendamiento. Esta cifra supone el porcentaje más alto de la serie histórica. Un incremento que, unido a la crisis económica que ha sufrido nuestro país en la última década, ha dado lugar a un aumento de situaciones que antes ocurrían con menor frecuencia.

Una de estas situaciones es la de vivir de alquiler en un piso que ha sido embargado a su propietario, algo que puede generar una lógica inquietud en el inquilino. Si te encuentras en esta situación es posible que albergues muchas dudas sobre tus derechos. Entre ellas, una de las más importante es, sin duda, si vas a poder seguir en la casa.

En principio, la respuesta es sencilla: sí, pero no siempre y en todos los casos. Todo depende del momento en el cual se haya formalizado el contrato de arrendamiento, ya que de ello se deriva que se aplique o no la modificación del artículo 13.1 de la Ley de Arrendamiento Urbano, que entró en vigor el pasado 6 de marzo de 2019, cuya redacción, hoy vigente, es la siguiente:

“Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1”.

Por tanto, el inquilino podrá continuar habitando en la casa hasta un máximo de cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, con independencia de la duración que se hubiere pactado en su momento. Ello se fundamenta en la aplicación del artículo 9.1, que si bien señala que la duración es pactada libremente entre las partes, “si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

¿Y qué ocurre si mi contrato es anterior?

Si la firma del contrato se produjo antes de la modificación a la que nos hemos referido, entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, la situación es muy diferente. Así lo fija la ley, que señala que para los contratos celebrados con anterioridad al Real Decreto-ley 7/2019 se debe considerar la disposición transitoria primera, que dice los siguiente:

“Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación”.

Esto supone que, en un caso de estas características, debemos atenernos a lo que disponía la anterior redacción del artículo 13.1, que disponía lo siguiente:

“Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento”.

Por tanto, en este caso, el arrendador no tendrá la oportunidad de continuar con el alquiler, con independencia de la duración pactada con el arrendatario, por lo que no podrá continuar viviendo allí.

La consecuencia de todo este marco normativo en caso de que la casa en la que vives de alquiler sale a subasta debido a una ejecución hipotecaria, y es adjudicada al banco o a un nuevo propietario, el contrato del que eres parte se extinguiría. A pesar de ello, existe una posible, aunque remota posibilidad de que eso no sea así: que se inscribiese en Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca. Si se da esta circunstancia no tendrás que entregar las llaves antes de tiempo, ya que el contrato seguirá en vigor hasta el final del plazo pactado en el contrato

Pero si me quedo, ¿a quién debo pagar la renta?

Si tu situación es una de esas en la que puedes seguir viviendo en la casa que habías alquilado, es posible que esta sea otra duda que te asalte. En principio, lo más recomendable es que no cambies nada, es decir, que pagues al propietario inicial, mientras no exista una comunicación por parte del banco o del nuevo propietario de que indique quien es el nuevo titular y en qué cuenta debes proceder a realizar el pago de la renta. En cualquier caso, lo más importante es que no dejes nunca de realizar el pago en los tiempos que correspondan y que dejes a buen recaudo todos los recibos o justificantes que permitan acreditarlo y evitar problemas posteriores.

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